| Valdymo formos |
DAUGIABUČIŲ GYVENAMŲJŲ NAMŲ BENDROJO NAUDOJIMO OBJEKTŲ VALDYMO FORMOS Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punkto nuostatas, butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti (...). Civilinis kodeksas numato tris bendrosios nuosavybės valdymo formas. Gyventojams leidžiama pasirinkti, ar kurti daugiabučių namų savininkų bendriją, ar pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Trečioji galimybė yra savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius, kurį gali pasirinkti patys namų gyventojai. Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrija Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (toliau – Įstatymas).Įstatymo 2 str. 7 dalyje nustatyta, kad „Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.“ Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrijos steigiamasis susirinkimas turi patvirtinti bendrijos įstatus ir išrinkti bendrijos valdymo organą. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas (taip pat gali būti renkami ir kiti organai). Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus. Bendrijos steigimo dokumentų atitiktį įstatymams tvirtina notaras. Bendrija registruojama Juridinių asmenų ir Nekilnojamojo turto registruose. Prašymą įregistruoti bendriją Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikia bendrijos pirmininkas (valdyba). Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos. Išrašų iš Juridinių asmenų registro ir Nekilnojamojo turto registro kopijas pateikti Molėtų rajono savivaldybės administracijai. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis Kiek paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas būtų jungtinės veiklos sutartis. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją. Savininkai pasirašydami jungtinės veiklos sutartį visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui. Jungtinės veiklos sutartyje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Tokia forma daugiausia taikytina tik nedideliems namams, kurių bendrasavininkiai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone. Šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus – taigi čia irgi gali kilti nesklandumų. Vis dėlto, jungtinės veiklos sutartis gera išeitis namams, kuriuose yra iki 10 butų, jei jų daugiau – geriau rinktis bendriją. Jungtinės veiklos sutartis teisės aktų nustatyta tvarka reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės įmonėje Registrų centre ir jungtinės veiklos sutarčių bei išrašų iš Nekilnojamojo turto registro kopijas pateikti Molėtų rajono savivaldybės administracijai. Bendrojo naudojimo objektų administratorius Jei savininkai neatlieka savo pareigos – patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus balsavimą raštu, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių gali rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudaro ir viešai paskelbia rajono savivaldybė. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti įsakymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu. Visus būtinus klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose. Išlaidas, susijusias su administravimu, turės apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, kitaip sakant, patvirtintą 1m² administravimo tarifą pagal buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą. Administratorius samdo įmones, kurios pagal sudarytas sąmatas suremontuoja pastatus. Remontui renkamos kaupiamosios lėšos. Daugiabučių namų gyventojai kiekvieną mėnesį administratoriui moka „Būsto“ mokesčius už suteiktas paslaugas. Administratorius privalo, pasibaigus metams, duomenis apie kaupiamas lėšas pateikti namo gyventojams. Svarbu tikrinti surinktų lėšų panaudojimą, kam ir kur jos panaudotos, paprašyti pateikti atliktų darbų aktus. Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus. Pasibaigus žiemai, sudaromos komisijos ir atliekamos namų konstrukcijų apžiūros, surašant namo apžiūros aktus. Jų pagrindu atliekami privalomieji remonto darbai. Administruojančios įmonės atlieka ir namų remonto darbus, sistemingai prižiūri bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kiekvienam namui pildo žurnalus, kuriuose nurodo trūkumus ir priemones tiems trūkumams pašalinti. Administratorius veikia vadovaudamasis LR Vyriausybės patvirtintais Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatais, taip pat kitais norminiais dokumentais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą. Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį, taip pat kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais. Daugiabučių namų administratorių skyrimo tvarka Molėtų rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymai dėl daugiabučių gyvenamųjų namų administratoriaus skyrimo: |
.png)
